Rénovation et location du chateau

Des remarques, des suggestions sur la gestion de la copropriété...
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Gaby
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Rénovation et location du chateau

Message par Gaby » 03 janv. 2019, 23:00

Bonjour

Avez vous un avis sur la rénovation du centre culturel dans le but de louer à 2 sociétés dont immo de france et un centre de formation d'agents de sécurité ?

Je trouve les dépenses importantes et les loyers très bas (moins de la moité du prix moyen dans le secteur) ... mais c'est surement mon côté radin qui ressurgit :D

Par ailleurs, je suis étonné qu'un cabinet indépendant ne soit pas saisit dans ce dossier

Votre avis ?
Gaby

Mahe
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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Mahe » 04 janv. 2019, 00:01

Je trouve également les loyers très bas. Après j'ai pas bien compris niveau financement qui payait quoi sur les 320k. Le fait que les 2 boîtes en question mettent la main à la poche dans les travaux leur permet il d'accéder à un loyer minoré ?

J'ai rien contre le syndic (je le trouve même très bon), mais bon la on a l'impression que c'est immo de France qui s'est trouvé de nouveaux locaux 😊 à bon prix.

Quelqu'un a t'il calculé le temps pour le retour sur investissement, impôts compris ?

Bref ce truc sort du chapeau (un peu) au dernier moment

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Gaby
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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Gaby » 04 janv. 2019, 00:30

D'après les infos transmises, ce que j'en déduis :
- Apport sur la totalité des fonds de l'ASLP...
- Endettement pour le reste, amorti sur 7 ans (l'amortissement est fait sur les loyers)...
et c'est nous qui payons, l'ASLP qui nous endette... donc les copropriétaires... à l'aise Blaise, en même temps ça nous appartient paraît-il ...

Plusieurs choses me gênent, au vu du tarif moyen relevé dans la région (soit 159€/m2/an) les loyers sont nettement moins de la moitié du loyer moyen ...

Sur sophia on est entre 250 et 300€/m2/an (et je parle en connaissance de cause pour avoir suivi un projet de déménagement de notre entreprise)
https://www.bureauxlocaux.com/prix-marc ... itimes-06/

J'ai préparé un sondage pour les colocataires de notre bâtiment, mais pour l'instant je voterai contre et je ne serais pas étonné qu'il y ait des litiges à venir si ce projet passait.

L'inconnue est aussi combien d'apprentis vont venir sur le secteur occuper les places de parking ...30, 50, 80 ? car 246m2 c'est conséquent, il va y avoir pas mal de monde, ce n'est pas précisé, en même temps la boite démarre son activité
Gaby

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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Gaby » 04 janv. 2019, 00:37

L'info complète est en ligne donc autant la mettre :)
https://www.aslp-mlh.fr/informations-as ... e-culturel
Gaby

Mahe
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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Mahe » 04 janv. 2019, 08:29

Il me semble que le le calcul d'amortissement est largement faux: au bout de 7 ans, on récupère 220k, soit le reste à financer et non pas le réel investissement de 320k. Donc en extrapolant on est au délà de 10 ans...
- le risque que PRIME ne survive pas à cette période d'amortissement et la probabilité de non-relocation n'est pas pris en compte.

A ce prix la, on pourrait convertir les 232m² en un espace de coworking pour les habitants de mougins le haut. Pas de besoins de parkings et la vue y est magnifique ... et en plus ca profite aux copropriétaires.

Guillaume06250

Re: Rénovation et location du chateau

Message par Guillaume06250 » 04 janv. 2019, 09:09

Bonjour,

Je suis tout à fait d'accord, un espace de co-working y serait super!
Immo de France abuse de sa position concernant le tarif du loyer, il ne faut pas laisser passer.

Bonne journée,
Guillaume

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Re: Rénovation et location du chateau

Message par treflemard » 04 janv. 2019, 10:54

Mahe a écrit :
04 janv. 2019, 00:01
Je trouve également les loyers très bas. Après j'ai pas bien compris niveau financement qui payait quoi sur les 320k. Le fait que les 2 boîtes en question mettent la main à la poche dans les travaux leur permet il d'accéder à un loyer minoré ?
Bonjour,

Je pense que seul l'ASLP paye les travaux/frais.
Pour moi, de ce que j'ai compris, il y a
~ 75 000 € de travaux pour aménager la partie qui doit être louée à PRIME,
~110000 € de travaux pour aménager la partie qui sera louée à Immo De France
~135 000 € pour la partie ASLP.
Soit un total de travaux à payer d'environ 320 000 Euro.

Il y a un reliquat de compte Georges V d'environ 130 000 € à l'ASLP, il reste donc à trouver/provisionner environ 190 000 € (donc dans les charges des copropriétaires) et donc de ce que j'ai compris, ni Immo De France ni Prime ne paye les travaux, ils payeront leurs loyers et c'est tout. (ils ne seront que locataires, ce n'est pas totalement illogique, j'avoue que je ne me suis pas encore renseigné sur le prix des loyers dans le secteur)

Le prix à payer par les copropriétaires sera donc d'environ
106 € pour ceux qui vivent dans un studio,
131 € pour ceux qui vivent dans un 2 pièces,
192 € pour ceux qui vivent dans un 3 pièces,
222 € pour ceux qui vivent dans un 4 pièces
256 € pour ceux qui vivent dans un 5 pièces

Après, il faut voir ça sur le long terme.. Je pense qu'il aurait fallu ajouter dans le détail ce que nous coûte actuellement le château "vide". Il faut voir aussi que l'on a ce château sur les bras depuis un moment et faire la balance complète entre ce qu'il nous coûte à tous (je n'ai pas les comptes de l'ASLP des années précédentes sous les yeux..) et ce qu'il peut (r)apporter ou comment le valoriser un minimum ... Après, le mieux est d'en discuter avec les copropriétaires du bâtiment et de choisir en ame et conscience.

(tous les chiffres de mon message sont issus du PDF suivant : https://www.aslp-mlh.fr/content/1-infor ... 19-001.pdf - page 9 )

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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Gaby » 04 janv. 2019, 11:34

Dans le projet, il n'est pas clairement dit comment sont réparties ces sommes par appartement.
Est-ce un paiement en une fois ? ou juste une estimation puisque le crédit est sensé être remboursé par les loyers ?
Donc si cela couvre la totalité du crédit, pourquoi parler de coût par appartement ?

Je ne veux pas dire de bêtise, mais il me semble que le coût actuel du centre culturel (non loué) est de l'ordre de 20000€/an (à confirmer je n'ai pas retrouvé papier tard hier soir)... autre chose, est-ce qu'on paiera encore la taxe d'habitation (Macron?)

Enfin ce qui me dérange le plus :

1) sur les plans on voit bien les aménagements de poste de sécurité, donc spécifique à cette entreprise non ?
donc si Prime nous lâche après un an, les locaux rénovés seront inlouables (sauf à une autre boite de formation d'agent de sécurité, on sera donc en position de faiblesse !)

2) les 2 boites se réservent 3 places de parking CHACUNE... à priori pour la direction/les employés. Pas bête, ils ont déjà prévu le débordement de la venue des apprentis sécurité !
Combien y aura t"il d’apprentis pour cette grande surface ? 20, 30, 80 places de parking supplémentaires ? ...
j'imagine que tout le monde va se garer plus bas donc nous ne trouverons plus de place. On va dire que c'est en journée, d'accord, mais il n'y a pas tant de place libérée que ça en journée.

3) Pour ces surfaces, les loyers (en location de bureau) sont - en moyenne - de 160€/m2/an avec une fourchette allant de 87 à 300€ ... pardon mais le château n'est pas un algéco ... donc même 160€ prix moyen est bas. ça ramène le loyer à 3280€ pour les 246m2 et 2400€ pour le 180m2, SANS réserver de place de parking.? Priorité aux habitants tout de même.
Et ce tarif est à mon avis un prix plancher car si vous avez visité les terrasses et la vue, ça vaut clairement plus une fois rénové.

Le fait que les entreprises ne participent pas à la rénovation n'est pas anormal, mais il est vrai que pour de grandes surfaces, et pour du spécifique, souvent les entreprises participent (prennent par exemple l'aménagement technique, électrique et réseau, aménagement d'accueil etc...).
La raison pour laquelle Prime ne participe pas, est sans doute dû au fait que la société démarre... donc un risque supplémentaire qu'elle coule dans l'année ou plus tard ...

De plus Immo de France devrait se prendre une com au passage, pour au final agrandir sa surface à prix défiant toute concurrence...
Dans ce contexte, un cabinet indépendant devrait prendre en charge ces estimations et recherche de locataires, ce n'est pas le nombre de boites qui manquent dans le secteur.

Franchement, construire un tel bâtiment dont la destination est très contraignante pour les copropriétaires, n'est-ce pas une faute professionnelle du promoteur ? Qui lorsqu'il a acheté sur plan pouvait se douter qu'il traînerait ce boulet sur autant d'années ?
Modifié en dernier par Gaby le 04 janv. 2019, 11:49, modifié 1 fois.
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Re: Rénovation et location du chateau

Message par treflemard » 04 janv. 2019, 11:49

De ce que j'ai lu il n'y a aucun crédit de pris. La somme sera à payer cette année !
Après, c'est un simple tableau de retour sur investissement comme ils sont souvent proposés lorsque l'on fait des travaux pour investir! ça veut dire que du moment que c'est loué pendant X années, alors on a récupéré la mise de départ (les loyers entrants dans les comptes de l'ASLP, les charges demandées aux copropriétaires pour les années suivantes devraient baisser - a budget global égal).

Sur les travaux prévus, je n'ai pas vu de lignes spéciales "PC sécurité", pour moi les travaux se limitent à de la climatisation, changement de fenêtres et des portes/murs. Ces pièces pourront donc servir de bureaux dans le futur au besoin ..

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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Gaby » 04 janv. 2019, 11:55

Il y a 2 PC de sécurité sur les plans ...
Gaby

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Re: Rénovation et location du chateau

Message par treflemard » 04 janv. 2019, 12:09

C'est la destination prévue des pièces par Prime oui, mais dans le détail des travaux il n'y a pas de lignes spécifiques dans les travaux budgétés pour l'aménagement d'un PC sécurité . Je pense que l'ASLP livrera les pièces "vides" à Prime car aucun budget n'est prévu pour ces pièces.

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Re: Rénovation et location du chateau

Message par Gaby » 04 janv. 2019, 12:25

Prime veut 246m2 et l'accès à la très grande terrasse ... pour seulement 12 étudiants sur le papier, pour le prix d'un F3 !!
Ils ont raison, plus c'est gros, plus ça passe !

Dans les couts par type d'appartement, je me demande qui va payer les 172€ correspondants aux "Locaux" :lol:
Gaby